대출 규제, 서민만 피해 본다

최근 정부가 대출 규제를 더욱 강화하는 방향으로 정책을 추진하고 있다. 현재 시행 중인 스트레스 DSR 2단계는 대출 심사 시 금리 상승을 고려한 가산금리를 적용하여 대출 한도를 줄이는 방식이다. 여기에 더해 올해 7월부터는 3단계가 시행될 예정으로, 모든 가계대출에 더욱 강력한 규제가 적용된다.

 

정부는 이러한 정책이 가계부채를 안정시키고, 금융 시스템의 리스크를 줄이기 위한 조치라고 설명한다. 하지만 현실에서는 서민과 무주택자의 내 집 마련 기회를 더욱 어렵게 만들고, 시중은행들은 오히려 역대급 이익을 내는 구조가 되어버렸다. 결국 대출 없이도 집을 살 수 있는 고소득층과 자산가들에게만 유리한 정책이 되어버린 셈이다.

 

 

 

1. 서민들은 집을 살 수 없는 구조가 되어버렸다

대출 규제의 핵심은 DSR(총부채원리금상환비율) 기준 강화이다. 쉽게 말해, 소득 대비 부채 비율이 일정 수준을 초과하면 대출을 받을 수 없도록 제한하는 정책이다. 문제는 대출 없이 집을 사기 어려운 서민과 젊은 층이 가장 큰 타격을 받는다는 점이다.

• 예전에는 연봉 5,000만 원이라면 주택담보대출로 4억 원 이상을 빌릴 수 있었다.
  하지만, 현재는 DSR 규제가 적용되면서 같은 조건이라도 대출 한도가 3억 원 이하로 줄어들었다.
• 서울 및 수도권의 아파트 평균 가격이 7억~10억 원을 넘는 상황에서, 대출 한도가 줄어들면 서민들은 사실상 집을 살 수 있는 방법이 없다.

결국, 현금이 부족한 사람들은 내 집 마련을 포기할 수밖에 없는 구조가 만들어지고 있다. 반면, 자산이 있는 사람들은 대출 규제와 무관하게 현금으로 주택을 매입할 수 있기 때문에 부동산 시장에서 더 유리한 입장을 차지한다.

 

즉, 이번 대출 규제는 결국 "가난한 사람들은 집을 살 자격이 없다"는 사회적 메시지를 보내는 것과 다름없는 정책이 된 셈이다.

 

 

 

2. 대출 규제로 인한 주택 시장 양극화 심화

대출이 어려워지면서 부동산 시장에서는 지역별로 양극화가 더욱 심해지고 있다.

• 대출 규제의 영향을 많이 받는 중저가 주택 시장에서는 매수세가 급감하고, 거래량이 크게 줄어 가격이 떨어지고 있다.
• 하지만, 대출 없이도 집을 살 수 있는 자산가들이 몰리는 강남, 한남동, 용산 등의 고가 주택 시장에서는 가격이 유지되거나 상승하는 현상이 나타나고 있다.

즉, 서민들이 선호하는 주택 시장에서는 거래가 위축되어 가격이 하락하고, 현금 부자들이 움직이는 시장에서는 큰 변화가 없거나 오히려 가격이 오르는 양극화가 심화되고 있다.

 

 

 

3. 시중은행들은 사상 최대 이익 – 서민들은 부담 증가

대출 규제는 금융 시장에서도 큰 변화를 가져왔다. 시중은행들은 정부의 대출 규제를 활용해 예대마진을 극대화하고 있다.

• 예금금리는 빠르게 인하하면서, 정기예금 금리는 평균 2.7~3.0% 수준으로 낮아졌다.
• 대출금리는 상대적으로 높은 수준을 유지하면서, 주택담보대출(고정금리) 평균 금리는 5.2~5.8%로 유지되고 있다.
• 그 결과 4대 금융지주(KB·신한·하나·우리)의 2024년 이자이익 총액은 41조 8,760억 원으로 역대 최고치를 기록했다.

즉, 정부의 대출 규제가 강화되면서 서민들은 대출이 어려운 상황에 처했지만, 은행들은 예대마진을 극대화하며 오히려 사상 최대 이익을 내고 있는 것이다.

 

 

 

4. 대출 규제로 인한 서민 부담 증가

• 고소득·고신용자들에게만 대출이 집중되고, 저소득·저신용자는 대출 자체가 어려운 구조가 형성되었다.
• 전세·월세 대출 심사도 강화되면서, 무주택자들은 더욱 큰 부담을 안게 되었다.
• 결국, 대출 규제가 오히려 전세 및 월세 가격 상승을 부추기는 결과를 초래할 가능성이 크다.

 

 

 

5. 해결책은 없는가?

정부는 단순히 대출을 규제하는 것이 아니라, 실수요자 보호와 주택 공급 확대를 함께 고려한 정책을 마련해야 한다.

① 실수요자 중심의 대출 정책 개편

대출 규제 완화가 모든 대출자에게 적용될 필요는 없지만, 생애 최초 주택 구매자와 무주택 실수요자에 한해서는 LTV(담보인정비율)와 DSR 기준을 완화할 필요가 있다.

② 저소득층과 청년층을 위한 맞춤형 금융 지원

청년층과 신혼부부를 대상으로 장기 저금리 대출 상품을 확대하고, 초기 자금 마련이 어려운 계층에게 정책금융을 통해 실질적인 지원을 해야 한다.

③ 주택 공급 확대 및 금융시장 안정화

대출 규제만 강화해서는 부동산 시장이 안정되지 않는다. 정부는 공공 주택 및 민간 분양을 확대하고, 금융기관들이 예대금리차를 과도하게 벌려 서민들에게 부담을 주지 않도록 감시해야 한다.

 

이러한 정책들이 병행되지 않으면, 부동산 시장과 금융 시장의 양극화는 더욱 심화될 것이며, 대출 규제의 본래 목적도 달성하기 어려울 것이다.