DSR(총부채원리금상환비율)과 스트레스 DSR 완벽 정리

🔹 DSR(총부채원리금상환비율)이란?

DSR(Debt Service Ratio)은 대출을 받을 때 모든 대출의 원리금 상환액이 연 소득에서 차지하는 비율을 의미한다. 쉽게 말해, 1년 동안 벌어들이는 소득 중에서 대출을 갚는 데 얼마나 쓰이는지를 나타내는 지표다.

✅ DSR 계산 공식

DSR(%) = (연간 모든 대출 원리금 상환액 ÷ 연소득) × 100

 

예를 들어, 연소득이 5,000만 원이고 연간 대출 원리금 상환액이 2,000만 원이라면 DSR은 (2,000만 원 ÷ 5,000만 원) × 100 = 40%다. 즉, 소득의 40%가 대출을 갚는 데 사용된다는 뜻이다.

 

 

 

🔹 DSR 규제 적용 기준과 변화

정부는 가계부채를 줄이고 금융 건전성을 유지하기 위해 DSR 규제를 강화해 왔다. 단계별 적용 일자는 다음과 같다.

1️⃣ 1단계 (2021년 7월 1일 시행)

• 총 대출액이 6억 원 초과 시 DSR 규제 적용
• DSR 한도: 은행권 40%, 비은행권 50%

2️⃣ 2단계 (2022년 1월 1일 시행)

• 총 대출액이 2억 원 초과 시 DSR 규제 적용
• DSR 한도: 은행권 40%, 비은행권 50%

3️⃣ 3단계 (2023년 7월 1일 시행)

• 총 대출액이 1억 원 초과 시 DSR 규제 적용
• DSR 한도: 은행권 40%, 비은행권 50%

👉 결론: 현재는 총 대출액이 1억 원을 넘으면 은행에서는 소득 대비 대출 원리금 비율이 40%를 넘지 않도록 제한된다.

 

 

 

🔹 스트레스 DSR이란?

스트레스 DSR은 대출자가 금리 상승 시에도 원리금을 상환할 수 있는지 평가하는 기준이다. 단순히 현재 금리 기준으로 계산하는 것이 아니라, 미래 금리가 상승할 가능성을 반영하여 여유 있는 상환 능력을 검토하는 방식이다.

✅ 스트레스 DSR 도입 일정

✅ 스트레스 DSR 예시

현재 DSR 기준이 40%인 차주가 연소득 5,000만 원, 대출 원리금 2,000만 원이라면 기본 DSR 40%를 충족한다. 하지만 스트레스 DSR을 적용하면 예상 금리 상승을 반영하여 대출 원리금이 증가할 것으로 가정한다.

예를 들어, 금리가 2%p 오를 경우 원리금이 연 2,400만 원으로 늘어나게 되면 새로운 DSR은 (2,400만 원 ÷ 5,000만 원) × 100 = 48%가 되어 기존 기준을 초과하게 된다. 이런 경우 대출 한도가 줄어들 가능성이 높다.

 

 

 

🔹 DSR 규제가 미치는 영향

🔺 1. 대출 한도 축소

과거에는 소득이 낮아도 대출 한도가 높았지만, 현재는 소득 대비 대출 가능 금액이 줄어들어 무리한 대출이 어려워졌다.

🔺 2. 부동산 시장 위축

대출이 어려워지면서 부동산 매수 수요가 감소하고, 일부 지역에서는 거래량이 줄어들면서 가격이 조정되는 현상이 나타나고 있다.

🔺 3. 신용대출 제한

신용대출, 자동차 할부금, 카드론 등도 DSR 계산에 포함되므로 기존 대출이 많으면 추가 대출이 어려워질 수 있다.

 

 

 

🔹 DSR을 낮추는 방법

✅ 기존 대출을 일부 상환: 신용대출, 카드론 등을 미리 갚으면 DSR이 낮아져 추가 대출이 가능할 수 있다.

✅ 소득 증빙 강화: 사업 소득, 임대 소득, 추가 수입 등을 적극적으로 증빙하면 연소득이 증가하여 DSR 기준이 완화될 수 있다.

✅ 정책 대출 활용: 보금자리론, 청년 전세대출 등은 DSR 규제에서 제외되므로 이를 활용하는 것도 방법이다.

 

 

 

🔹 결론

DSR과 스트레스 DSR은 가계부채를 관리하기 위한 핵심 규제다. 대출을 받을 계획이 있다면 현재와 미래의 대출 기준을 정확히 이해하고 준비해야 한다. 앞으로 정부 정책에 따라 DSR 기준이 조정될 가능성이 있으니, 지속적인 모니터링이 필요하다.

 

📢 앞으로 대출을 고려한다면?

1️⃣ 현재 대출 및 신용 상태 점검하기

2️⃣ 스트레스 DSR 적용 여부 확인하기

3️⃣ 대출 한도 조정 가능성 고려하기

 

금융당국의 규제 변화에 따라 대출 전략을 세우는 것이 중요하다.

추가 대출 계획이 있다면 반드시 전문가와 상담 후 진행하는 것이 좋겠다! 💡